Непосредственная форма управления многоквартирным домом. Договоры, заключаемые при непосредственном управлении многоквартирным домом Непосредственное управление жилым домом

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

• выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
• управление самими жильцами;
• управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь "прозрачную" квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
2. Прозрачные расчеты.
3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.



Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и . Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать .

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Все чаще и чаще мы слышим, что непосредственное (самостоятельное) управление жильцами своим многоквартирным домом в 2017 году – единственный правильный вариант организации комфортной жизни владельцев помещений в многоквартирном здании.

Но не стоит слепо верить громким агитациям, ведь как говориться, «доверяй, но проверяй». Самостоятельная организация жизнедеятельности жилого дома — важное решение и перед тем, как начинать агитировать соседей лучше трезво взвесить все за и против будущего мероприятия и обсудить волнующие вопросы с юристом и другими собственниками помещений в Вашем доме.

Вопрос серьёзный и лучше не гадать на кофейной гуще, а обратиться к опытным специалистам, которые помогут во всем разобраться и определиться с тем, как же форма управления может быть наилучшим образом реализована Вами и другими собственниками помещений в Вашем доме.

На нашем сайте Вы сможете не только круглосуточно задать волнующий Вас вопрос юристам-консультантам с помощью формы для чата в правом нижнем углу главной страницы, но и скачать договор управления многоквартирным домом или образец любого другого договора.

Действующее в области жилищных вопросов законодательство Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предоставляет возможность жильцам самостоятельно выбрать порядок администрирования своего многоквартирного дома из тех, которые прямо предусмотрены правовыми актами, действующими на федеральном уровне.

Если говорить о способах прямого домоуправления домом жильцами, то Жилищный кодекс России предусматривает следующие формы:

• непосредственное управление многоквартирным домом жильцами;
• управление многоквартирным домом, осуществляющееся посредством правления жилищного кооператива (еще называется – ЖК) или товарищества собственников такого жилья (краткое наименование – ТСЖ);
• передача прав по домоуправлению определенной организации или компании.

Для осуществления передачи прав и обязанностей в сфере администрирования домовладения от жильцов к управляющей организации, абсолютно все владельцы помещений должны подписать договор управления многоквартирным домом с избранной ими компанией.

Условия такого сотрудничества должны быть определены, согласованны и закреплены владельцами помещений в протоколе собрания. Форма заключения такого договора – простая письменная.

Этот договор должен содержать одинаковые условия для всех жильцов. Актуальное законодательство 2017 года так же предусматривает, что подошел конец срока действия такого договора, но ни одна из сторон не имеет намерения прекратить действие документа, договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

Так же, при заключении такого договора стоит учесть, что порядком, действующем в 2017 году, прямо предусмотрено, что выбранная управляющая компания обязана начать выполнять условия, прямо предусмотренные таким договором спустя месяц после его заключения, если сам договор управления многоквартирным домом прямо не устанавливает другой срок начала предоставления услуг.

К сожалению, на сегодняшний день не существует единого правильного ответа на вопрос какая форма и способ управления домом или домами в 2017 году лучшая. Ведь для того, чтоб принять решение по какому пути стоит пойти, необходимо учесть массу внешних и внутренних факторов. К тому же, часто, людям без юридического образования сложно оценить все риски и предугадать возможные масштабы бедствия неправильного выбора.

Как осуществлять домоуправление самостоятельно?

Если Вы, совместно с другими обладателями квартир приняли решение о том, что будете самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом, тогда стоит начать воплощение задуманного в жизнь.

Жилищный кодекс, действующий на территории Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предусматривает право владельцев квартир, избравших непосредственное управление многоквартирным домом пойти по одному из следующих путей:

• вместе с другими жильцами, решать административные вопросы, возникающие при самостоятельном домоуправлении и содержании всего имущества дома во время общих собраний жильцов;
• равномерно распределять обязанности, связанные с домоуправлением между всеми собственниками квартир в этом доме;
• уполномочить либо одного из жильцов дома, либо выбрать и уполномочить третье лицо на предоставление интересов жильцов дома и совершение действий от имени и в интересах всех собственников квартир в доме.

Если жильцы своим совместным решением определили одного из владельцев квартир уполномоченным представителем, тогда такой человек, по состоянию на 2017 год, может осуществлять управление многоквартирным домом без доверенности.

Полномочия такого представителя будут основываться на положениях протокола собрания собственников.

Если же выбор жителей пал на лицо не являющегося владельцем помещений в их многоквартирном доме, тогда такому представителю для реализации своих полномочий понадобится доверенность от жителей дома. Законодательством России, по состоянию на 2017 год, для такого рода доверенностей установлена простая письменная форма. Образец такой доверенности можно получить, отправив соответствующий запрос нашим специалистам.

Правовой аспект

Правовые акты, регламентирующие вопросы в жилищной сфере прямо указывают, что если жильцы принимают решение осуществлять самостоятельное домоуправление, тогда такие владельцы помещений должны заключить договора на оказание услуг по домоуправлению и содержанию дома и, при необходимости, заключать договора на выполнение ремонтных работ. Обычно, у обслуживающих организаций есть своя форма каждого договора, которая не подлежит изменению, за исключением ряда коммерческих условий (цена, срок и т.д.).

Стоит отметить, что для того, чтоб такие документы считались заключенными надлежащим образом, их должны подписать более половины жильцов дома.

Не стоит забывать о том, что помимо вышеуказанных договоров, каждый владелец помещений в доме, должен заключить следующие договоры:

• газоснабжения (в случае необходимости);
• водоснабжения (как горячего, так и холодного);
• водоотведения;
• отопления.

А стоит ли игра свеч?

С одной стороны, при непосредственном домоуправлении, жильцы будут осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом по своему усмотрению, и, что немаловажно, бесплатно. Скорее всего, такая форма управления будет способствовать уменьшению общей стоимости коммунальных услуг. Это бесспорно аргумент «за». Но этот аргумент будет иметь положительный вес только при полном согласии жильцов со всеми принципами совместного управления домом. Чаще всего, данная схема управления практически нереализуема в случае наличия большого количества собственников помещений в доме.

Следующая организационная проблема, с которой могут столкнуться жильцы, это поиск и выбор непосредственного управляющего. Чаще всего, жильцы не проявляют должной инициативности и не готовы брать на себя единоличное управление многоквартирным домом, а так же сопряженную с этим ответственность и груз организационных работ.

Более того, не стоит забывать, что крайне редко собственники помещений многоквартирного дома обладают совокупностью менеджерских навыков и практического опыта, необходимого для осуществления домоуправления.

Результатом привлечения управляющего без достаточной квалификации, может стать полное отсутствие планирования каких-либо ремонтных работ или работ по содержанию здания.

И плюс ко всему, в соответствии с актуальными на 2017 год положениями федерального законодательства, собственники квартир, которые реализуют прямое домоуправление, лишены права на привлечение денежных средств, необходимых для проведения ремонтных работ в своем доме из бюджетного фонда.

Положительные моменты домоуправления

В качестве положительной стороны непосредственного управления можно назвать прозрачность стоимости ресурсов и услуг, так как в такую стоимость не включены никакие дополнительные нужные и не очень услуги посредников. Но, 2017 год положил начало практике прямых платежей, которая подразумевает такую же прозрачность стоимость услуг, но не требует изменить способ управления многоквартирным домом.

И так, самостоятельное управление явно проигрывает управлению, которое могут предоставить профессиональные организации, в штате которых есть профессиональные и опытные сотрудники, а материально-техническая база обладает перечнем необходимой техники. Но, процветающая коррупция приводит к значительному и, порой, безосновательному увеличению цен на жилищно-коммунальные услуги, заставляет жильцов задуматься над альтернативными формами управления домом.

Но, к сожалению, жильцы, чаще всего не обладают необходимой материально-технической базой и опытом в этой сфере. Именно по этому, самостоятельное управление домом, чаще всего, эффективно решает только маленькие задачи и проблемы, связанные с содержанием дома.

И все же, быть или не быть непосредственному управлению многоквартирным домом, решать только Вам и Вашим соседям. Если Вы взвесили все за и против и понимаете, что среди собственников квартир есть инициативные, готовы принять на себя ответственность, люди и общество соседей по большинству вопросов имеет единое мнение, тогда — вперед! Смело отправляйтесь в плавание самостоятельного управления общедомовым имуществом! И да будет Вам попутный ветер!

К контролю за жизнедеятельностью здания, имеющего много квартир, можно привлекать специальную компанию. По общему решению координацию действий могут осуществлять сами проживающие там.

Общие понятия

В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

1. Жилищный кооператив.
2. Специализированная компания.
3. Товарищество.
4. Непосредственное управление.

Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.

Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:

• комфортное проживание;
• состояние в порядке общественного имущества жильцов;
• контроль правильного использования имущества;
• предоставление коммунальных услуг;
• обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
• обеспечение соблюдения санитарных норм;
• соблюдение требований правил пожарной безопасности.

Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.

Что это такое

Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:

• под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
• реже будет возникать необходимость ремонта;
• эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
• при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
• не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.

Кто попадает под категорию

Существует ограничение — непосредственным управлением можно воспользоваться при условии, что в доме имеется не более 30 квартир.

Особенности управления зависят от формы собственности. Если все проживающие – собственники или они составляют большинство, то они могут выступать стороной в договорах на оказание услуг, касающихся всего дома.

В частности, это касается капитального ремонта, проведения работ на крыше, в подвалах, покраска фасадов или укрепления их плиткой, установка видеонаблюдения.

На такие коммунальные услуги, как обеспечение водой, канализация, поставка газа, обеспечение электроэнергией, отопительная система, вывоз мусора хозяин каждой квартиры обязан заключать договор лично. Если в помещении зарегистрировано несколько собственников, то договор должен заключаться с кем-нибудь из них.

В строении, имеющим более 4 квартир, при отсутствии товарищества или жилищного кооператива, организуется совет дома. Общее собрание выбирает его состав из наиболее активных граждан. Затем выбирают председателя совета. Выбор одного совета сразу на несколько домов недопустим.

Согласно законодательству регистрация совета дома не требуется. Официальными документами будут являться протоколы общих собраний жильцов.

Совет дома выбирается из наиболее активных представителей общественности. Они должны давать свое согласие добровольно, осознавая предстоящий объем работ и свою ответственность.

Председатель совета должен выполнять следующие обязанности:

Показатели	Описание
После решений, принятых на собрании жильцов и занесенных в протокол, заключать договора, которые реализовывали бы решения	к этому относятся вопросы ремонта дома, содержанию общедомового имущества
Общение с поставщиками услуг по содержанию дома и обслуживанию коммунального хозяйства	это касается и тех услуг, по которым каждый собственник составляет отдельный договор
Принимать выполненные работы, проверять их качество и соответствие требованиям нормативов	в случае нарушения условий участвовать в составлении актов о несоответствии
Если дело дойдет до судебного разбирательства, то быть представителем в суде	—

Председателю совета может быть назначено денежное вознаграждение за выполняемую работу.

Чем регулируется

Регулируется — Жилищным кодексом РФ. В ст. 164 сказано, что основой договоров при таком варианте является решение собственников квартир.

Особенности обслуживания

В самостоятельное администрирование входят не только уход за самим домом, но и благоустройство придомовой территорией, наличие площадок для детей, достаточное количество скамеек и урн.

На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.

Согласно законодательству выбор способа должен быть совершен в течение одного года. Если к единому мнению прийти не удалось, то это будет сделано органом местного самоуправления.

Последние правки

Изменения, введенные в законодательство, призваны делать проще осуществление непосредственного руководства.

Изменения состоят в следующем:

Показатели	Описание
Упрощение участия в общем собрании жильцов	появилась возможность не присутствовать на собрании лично, а выдавать доверенность на право проголосовать от его имени. Эту доверенность не обязательно заверять у нотариуса, тратя на это деньги. Ее может заверить компетентное лицо по месту работы или учебы
Изменилось количество голосов, необходимых для принятия решений	ранее для принятии положительного решения требовалось не менее 2/3 голосов присутствующих на собрании. Теперь достаточно, чтобы за принятие решения проголосовала половина жильцов
Появилась возможность открыть банковский депозит и разместить на нем средства, собранные для капитального ремонта	проценты от вклада обеспечат защиту от инфляции денежных средств

Организации работ

Совместное решение неизбежных проблем приведет к сплочению коллектива жильцов дома. Каждый из них может внести свое предложение, которые будут отличаться в зависимости от потребностей и образа жизни каждого.

Человеку, возвращающемуся с работы во вторую смену, важно хорошее освещение, а пенсионерам необходимы скамейки в достаточном количестве. Ни одна мать не откажется от хорошо оборудованной детской площадки, а у хозяев собак свои проблемы.

Можно организовывать дни по совместной уборке придомовой территории, беря с собой своих детей. Каждый, почувствовав себя хозяином, может вносить свою лепту. Например, человеку, знакомому со столярным делом и имеющему необходимый инструмент,не составит большого труда прибить покосившуюся планку.

В случае, если необходимо произвести более сложные работы, следует прибегнуть к услугам сторонних организаций. Заниматься этим входит в обязанности председателя.

Порядок организации работ следующий:

Показатели	Описание
Создается группа из активистов	желательно, чтобы в нее входили представители из каждого подъезда
Составляется перепись всех квартир	входящих в этот дом
Совершается обход квартир	с целью ознакомить ее жильцов с новыми правилами
Оповестить всех о предстоящем собрании при личном визите	объявлениями внизу подъезда или раскладыванием по почтовым ящикам
Провести собрание	решение должно быть принято только голосованием. При окончательном подсчете учитывается пропорция – голос одного жильца равняется числу квадратных метров, которые находятся в его пользовании

Собрание жильцов должно решить следующие вопросы:

1. Утвердить форму управления.
2. Выбрать ответственных лиц.
3. Составить необходимые договора.

Завершается собрание составлением протокола, в котором ставят подписи все присутствующие. Каждый собственник вправе самостоятельно выбрать компании, с которыми будут заключаться договора. Допускается, чтобы это сделал ответственный представитель для всех квартирантов.

Нюансы финансирования

Отсутствие посредников предполагает, что распределением денежных средств жильцы будут заниматься самостоятельно. Решение выносится на собрании и заносится в протокол. Имеется возможность выбрать представителя, который будет представлять интересы большинства.

При непосредственном управлении отсутствует государственное финансирование на капитальный ремонт дома. В связи с этим применять такой способ для ветхого жилья нецелесообразно.

Видео: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки

Управлять домом, имеющим много квартир, является нелегкой обязанностью. Однако в законодательстве о непосредственном управлении сказано, как о приемлемом решении, при котором можно получить некоторые преимущества.

Даже в том случае, если председателю совета будет по общему решению выплачиваться некоторое вознаграждение, то эта сумма несравнима с выплатами для управляющих компаний. Для многих категорий граждан при существующих расценках на коммунальные услуги это является весьма существенным моментом.

Поскольку такой способ предполагает заключение на некоторые виды услуг индивидуальных договоров, то повышается личная ответственность. Это снижает количество должников, поскольку своевременность всех оплат становится прозрачной. Снизится необходимость «раскидывать» на весь коллектив неуплату отдельных жильцов.

Скоординированность действий владельцев квартир в доме позволяют обеспечить комфортное и безопасное проживание в нем.

Непосредственное управление имеет следующие достоинства:

Показатели	Описание
Самостоятельностью при принятии своих решений по сохранению общедомового имущества	—
Возможность распределять финансы	в порядке той очередности, которая нужна именно для жильцов этого дома
Законные основания для отказа от ненужных коммунальных услуг	—
Индивидуальная ответственность при взаимоотношениях с организациями, выполняющими услуги	если у жильцов одной квартиры возникнут препятствия или разногласия, то соседей это касаться не будет. При злостной неуплате отключат газо-или электроснабжение только у должников, а не по всему дому
Экономия денежных средств	из-за отсутствия необходимости оплачивать действия управляющей компании

К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельно решать многие проблемы, требующие времени, навыков и терпения:

• ремонтные работы;
• благоустройство придомовой территории;
• разрешение возникающих конфликтов;
• отсутствие государственного финансирования на капитальный ремонт дома, в связи с чем выбор такого способа для дома в плохом состоянии нецелесообразен;
• затраты на составление договоров с другими организациями на проведение различных работ;
• судебные разбирательства при невозможности достигнуть согласия мирным путем;
• выполнение большого количества организационных работ.

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир , принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги .

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься :

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание . Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

И текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

• разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
• индивидуальные правила подсчета голосов;
• нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели :

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет , который будет выполнять определенные функции:

• подготавливать общие собрания;
• контролировать исполнение принятых решений;
• представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества :

1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков . Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий :

Чтобы заключить прямой договор , необходимо приготовить:

• протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
• протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
• технический паспорт дома;
• заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
• доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете: