Переход от долевого строительства к проектному финансированию. Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием

Является новой схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование.
Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение.
Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 процентов затрат на реализацию проекта.
Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Преимущества проектного финансирования строительства
А. При проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом.
Б. может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль – например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект.
В. Процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования – существенно больше.
Г. Для получения проектного финансирования не нужно предоставлять залог, то есть отвлекать из бизнеса значительные активы.

Особенности проектного финансирования строительства
В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства.
А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Проектное финансирование строительства связано с реализацией масштабных проектов и управлением значительными денежными потоками. Наша компания предлагает услуги финансового консультирования при получении и сопровождении проектного финансирования.
Наши услуги:
разработка финансовой модели и бизнес-плана проекта строительства;
поиск потенциальных кредиторов в банковском секторе;
согласование условий кредитных и залоговых договоров;
ведение переговоров в ходе проектного финансирования строительства;
составление необходимых отчетов для банка
и другие.

Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые сводят риски граждан к минимуму. Ответственными за исполнение назначены глава Правительства России Дмитрий Медведев, глава Банка России Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Конкретный механизм перехода будет разработан до конца 2017 года.

В конце октября Владимир Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах. По его словам, малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. Позднее президент поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.

По данным Минстроя, в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. Больше всего пострадавших в Краснодарском крае – 6,4 тыс. человек, в Москве – 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.

«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», – заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев . Он напомнил, что в других странах такого инструмента не существует, есть ипотека.

«Нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.

При этом, отметил он, сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также закрыть проблему обманутых дольщиков.

Такого же мнения придерживается и глава Минфина России Антон Силуанов. Застройщики по мере снижения процентных ставок в экономике должны будут постепенно переходить к финансированию своих проектов за счет ресурсов банков, а не граждан – покупателей будущих квартир, заявил Антон Силуанов.

«По-хорошему, с учетом снижения процентных ставок, возможно, все-таки нам подумать о целесообразности продолжения сбора денег таким образом. Имея в виду, что все-таки строители должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов, и все-таки гражданам более правильно и надежно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями», – сказал Антон Силуанов .

По словам министра, «если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу». На данный момент строители привлекают средства дольщиков, «потому что нет дольщиков – нет строительства, кредиты очень дорогие», отметил Силуанов. При этом, как считает министр, по мере снижения ставок в экономике «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».

Минстрой России успокаивает: переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень пояснил, что «никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», – отметил министр. «Дорожная карта» по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования, будет рассчитана на поэтапную смену системы в течение трех лет».

По словам министра, сегодня 80 % индустриального жилья строится с привлечением средств граждан, поэтому резкого перехода на другие правила игры допустить нельзя.

«База под переходный период есть. На одном из этапов совершенствования законодательства о долевом строительстве мы заложили механизм эскроу-счетов», – подчеркнул Михаил Мень .

Также он рассказал о пакете поправок, направленном в Госдуму РФ, который введет универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ.

«Когда мы изучили региональные “дорожные карты” по проблемным объектам, выяснилось, что очень по-разному устроены системы контроля в субъектах», – прокомментировал глава Минстроя России.

Михаил Мень сообщил, что, согласно законопроекту, контроль за долевым строительством в регионе сможет вести только специально созданный орган (по примеру Москомстройинвеста в Москве) или организация, выполняющая государственный строительный надзор.

Переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсуждали в ноябре на заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам. По словам Никиты Стасишина , в ходе работы предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья для человека.

«В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России. Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», – заявил замминистра.

При поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать эскроу-счета. Никита Стасишин рассказал, что Минстрой России сейчас проводит консультации с застройщиками и банками.

«Особого внимания, по нашему мнению, заслуживает опыт банков, которые уже осуществляют проектное финансирование», – подчеркнул замминистра. – В то же время нам важно получить от банков перечень условий, при исполнении которых они будут готовы пересмотреть свои требования к застройщикам при проектном финансировании».

Переход от долевого строительства к проектному финансированию – дело, судя по всему, уже решенное, хотя застройщики и их профессиональные объединения и предупреждают о возможных негативных последствиях для рынка недвижимости. Так, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, комментируя инициативы федерального центра, сокрушался, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. По мнению застройщика, цена квадратного метра в новостройке в Новосибирске может вырасти на 40 %, при том что объемы строительства снизятся также на 40 %.

Сбербанк разработал для вас специальные кредитные предложения, учитывающие специфику вашей отрасли.

Проектное финансирование строительства жилья

• Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом строительства, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

• Сумма кредита до 60% бюджета проекта (до 70% для объектов с высокой степенью готовности, или при предоставлении комплементарного кредита под более высокую процентную ставку).
• Обязательное условие - досрочное погашение задолженности при реализации площадей.

Кредитование под залог построенного жилья

• Финансирование на проектные работы, затраты на приобретение земли и иные цели.
• Рефинансирование кредитов, в т.ч. кредитов Сбербанка.
• Кредит может являться собственным участием при финансировании Банком новых проектов.
• Получение до 60% от рыночной стоимости квартир сразу.
• Продажи квартир в течение 3-5 лет для получения максимальной прибыли.

Кредитование проектов строительства жилья с применением счетов эскроу

• Финансирование затрат по строительству объекта жилой недвижимости.
• Срок кредита - до 5 лет (при комплексной застройке - до 7).
• Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом на инвестиционной фазе, ипотека построенных квартир - на эксплуатационной фазе, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

Структура обеспечения определяется индивидуально по каждому проекту.

• Сумма кредита до 85% бюджета проекта.
• Процентная ставка - средневзвешенная (зависит от размера средств участников долевого строительства на счетах эскроу в ПАО Сбербанк).
• Обязательное условие - списание средств со счетов эскроу в погашение кредита после раскрытия счетов эскроу в пользу застройщика.

В среду министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.

О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.

«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.

Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.

Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.

Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.

Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.

«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.

Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.

В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.

По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.

При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.

Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.

Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.

Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.

«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.