Кто может быть залогодержателем по договору ипотеки. Ипотека: Все, что вы хотели знать о залоге, но стеснялись спросить

Покупка жилья в ипотеку – дело затратное и долгосрочное. Подписывая кредитный договор, заёмщики не задумываются, готовы ли будут прожить в этом месте много лет. В статье расскажем, можно ли продать ипотечную квартиру, и как это сделать самостоятельно.

Для юридических лиц

Расчётный счёт в Промсвязьбанке

Промсвязьбанк активно работает в розничном сегменте, а также обслуживает корпоративных клиентов. В статье расскажем о том, какие возможности даёт предпринимателям открытие расчётного счёта в Промсвязьбанке, как это сделать и сколько стоит обслуживание.

Возврат процентов по ипотеке

Далеко не все заёмщики, выплачивающие ипотечные займы, знают о возможности частично компенсировать затраты по уплате процентов. Такое право гарантирует Налоговый кодекс РФ в рамках имущественного налогового вычета. Рассмотрим, куда обращаться и какие документы потребуются для реализации этого права.

Злободневное

«Звёздная» реклама: знаменитости, которые продвигают банки

Злободневное

Способы расчётов при покупке квартиры в ипотеку

Передача оплаты – самый важный момент сделки купли-продажи. На этом этапе риски несёт и продавец и покупатель квартиры. О том как выбрать безопасный способ расчётов при покупке недвижимости в ипотеку читайте в этой статье.

• Аналитика

  Позиция ДОМ.РФ: В середине года ставки на ипотеку могут начать падать

  В марте средняя ставка на покупку жилья в кредит на вторичном рынке недвижимости составила 10,66%, в новостройке – 10,54%. Такие данные получили эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ, проанализировав данные 15 крупнейших кредиторов.Аналитики уверены, что цикл роста ипотечных ставок завершился. При этом в статистике Центробанка ставки

  18 апр 2019

• Законодательство

  Заёмщикрв на «ипотечных каникулах» освободят от уплаты налогов

  Отсутствие платежей по ипотеке или снижение их размера во время «ипотечных каникул» означает получение материальной выгоды заёмщиками. По действующему закону, гражданин будет обязан уплатить НДФЛ, однако законотворцы предлагают ввести такие правки, которые избавят должников от налогового бремени.Эту поправку подготовили

  17 апр 2019

• Адресная книга

  Ак Барс Банк приглашает москвичей в новый ипотечный центр

  Улица Марксистская, 5 (метро «Крестьянская Застава») – адрес нового столичного ипотечного центра Ак Барс Банка. Представительство будет работать в обновлённом формате: кроме непосредственно жилищного кредитования физлица смогут получить в отделении весь спектр финансовых сервисов.Новый офис АББ оборудован современной техникой,

  20 нояб 2018

• Изменение ставок

  «Глобэкс» выдаёт ипотечные займы под 9,7% годовых

  Банк «Глобэкс» снизил ставки по ипотечным займам до 9,7% годовых (до 9,5% годовых для «зарплатных» клиентов). Снижение коснулось программ покупки нового жилья и «вторички». Обеспечением по жилищным кредитам являются приобретаемые недвижимые объекты.Ипотечные ссуды в банке «Глобэкс» выдаются на срок до 30 лет. Максимальный размер

  31 мая 2018

• Группа ТКБ предлагает оформить ипотеку под 6% годовых

  Транскапиталбанк начал принимать заявления от желающих подключиться к новой государственной программе поддержки семей с детьми. Размер процентной ставки по ипотеке снижен до 6% годовых для семей, в которых в 2018 году появится второй или третий ребёнок.Льготная ставка будет действовать в течение 3-х лет с момента получения ссуды,

  23 янв 2018

• Изменение ставок

  Россельхозбанк уменьшил стоимость ипотеки

  Россельхозбанк снизил процентные ставки по программам ипотечного кредитования. Теперь клиенты РСХБ могут приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости в кредит по ставке в 8,85% годовых.Данная ставка действует для молодых семей и желающих приобрести квадратные метры у ключевых партнёров кредитного учреждения.

  13 дек 2017

• Аналитика

  С января по сентябрь 2017 года кредиторы заключили свыше 700 тысяч договоров ипотеки в общей сумме на 1,3 триллиона рублей, что на четверть больше, чем годом ранее. Такие данные приводит Центробанк.В первый месяц осени средняя ставка по ипотеке продолжила снижаться и достигла 10,05%, а в Северо-Западном, Приволжском и Дальневосточном

  09 нояб 2017

• Аналитика

  Ипотека на триллион

  За первые восемь месяцев текущего года банки выдали свыше шестисот тысяч ипотечных займов на общую сумму триллион рублей. Такие цифры приводит пресс-служба Центробанка.Ставки на ипотеку ежемесячно падают уже полгода. В августе средний процент по кредиту достиг рекордно низкой отметки и составил 10,58%, что на 0,36% меньше, чем месяцем

  10 окт 2017

Методика - Комментарии

ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.

В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона N 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки.

Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)

При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).

Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.

Договор об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).

Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).

В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

Последующая ипотека.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.

Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотечный кредит отличается низкими по сравнению со средними по рынку ставками, в основном за счёт того, что заёмщик предлагает банку залог, который в критической ситуации сможет покрыть задолженность.

Как правило, залогом по кредиту выступает недвижимость. Покупая квартиру, человек предоставляет её в качестве залога. Т.е. фактически квартира принадлежит банку до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Также залогом может выступать уже имеющаяся в собственности недвижимость, например, при строительстве дома заёмщик может заложить квартиру.

«Кредитные обязательства должны быть на 100% покрыты стоимостью заложенного имущества, именно это и обеспечивает низкий риск и низкую ставку по ипотеке. Но есть и обратная сторона: размер кредита не может быть меньше 5% от стоимости залога, так как в таком случае сделка может быть признана ничтожной», – говорит директор Департамента розничного бизнеса банка Интеза Богдан Чекомасов.

В некоторых ситуациях заёмщики пытаются получить ипотеку под довольно нестандартные залоги.

Доля в квартире

Теоритически получить ипотеку под долю в квартире можно. Однако на практике найти банк, который согласится на такую схему сложно. Сумма доли в квартире сложно сопоставима со стоимостью отдельной квартиры, к тому же её гораздо сложнее продать. «Доля в квартире не может быть принята в качестве залога по причине законодательных ограничений на реализацию имущества в случае возникновения дефолта по кредиту», – поясняет Богдан Чекомасов.

При наличии доли в квартире эксперты советуют продать её, а полученные средства использовать в качестве первого взноса по кредиту.

Машина

Какой бы дорогой ни была машина, заложить её для получения ипотеки вряд ли удастся. Всё-таки риски для банка в случае с авто и недвижимостью слишком разные. Хотя кредит на крупную сумму получить с помощью автомобиля всё-таки можно.

«Подобные схемы предлагает незначительное количество банков, однако в этом случае кредит позиционируется не как ипотечный займ, а как нецелевой кредит под залог автомобиля. Таким образом, деньги можно потратить на любые цели, в том числе и на приобретение квартиры, но ставки по такому нецелевому кредиту будут выше, чем по классической ипотеке» , – говорит Богдан Чекомасов.

Страховка

Чтобы ни выступало предметов залога по ипотечному или потребительскому кредиту, банки будут требовать предоставить страховку. Она необходима на случай серьёзного повреждения или полного уничтожения предмета залога. В случае с квартирой – это страхование недвижимости, в случае с автомобилем – каско.

«Кредитные обязательства клиента сохраняются даже в том случае, если предмет залога будет уничтожен, – говорит Богдан Чекомасов. – Именно на этот случай банки требуют комплексного страхования заложенного имущества, так как страховая выплата направляется на погашение остатка задолженности».

При ипотеке обязательно осуществляется оформление залога недвижимости.

1.
2.
3.

Заложенное имущество имеет ряд ограничений в отношении осуществления некоторых сделок.

Порядок заключения договора

Участниками сделки выступают собственник имущества (залогодатель) и банк (залогодержатель). Между ними заключается договор, содержащий обязательные пункты:

• параметры заложенной недвижимости;
• оценочная стоимость предмета;
• сведения об обязательстве (суммарная величина и период действия ипотеки);
• реквизиты участников отношений;
• ограничения по использованию недвижимости.

Договор заключается в нотариате. Удостоверение сделки уполномоченным лицом – необходимая правовая норма. В результате подписывается четыре экземпляра: нотариусу, кредитору, заемщику, регпалате.

До составления документа следует собрать пакет необходимых бумаг:

• документ-основание на квартиру (о покупке);
• выписка из ЕГРЮЛ о закреплении права собственности за заемщиком;
• заключение эксперта-оценщика о состоянии квартиры;
• экземпляр светокопии кредитного договора;
• личные документы заемщика.

После подписания договора залога следует внести изменения в имеющуюся запись в реестре по объекту недвижимости. Для этого заемщик и кредитный инспектор направляются в МФЦ или регпалату.

После получения подтверждения о внесении изменений следует проверить один момент: учетный номер объекта недвижимости должен быть одинаковым в полученной выписке и кадастровом паспорте. В случае обнаружения расхождений проводят манипуляции по исправлению записи.

Если неверен учетный номер в выписке из реестра, то с соответствующим заявлением обращаются к регистратору (МФЦ или Регпалату). Неверные записи в кадастровом паспорте изменяют путем представления документа, содержащего неверные сведения в БТИ.

Оформление залога недвижимости: ограничения по распоряжению

Залог недвижимости не означает потерю права собственника на управление имуществом. Заемщик осуществляет обслуживание объекта, например, вкладывает деньги в ремонт или уплачивает средства управляющим службам. Но при этом есть определенные ограничения, которые не позволяют владельцу распоряжаться недвижимостью в полном объеме.

В большинстве случаев требуется разрешение залогодержателя на осуществление значимых сделок с предметом договора. Так, капитальная перепланировка квартиры не возможна до полного погашения долга. Конечно, первоначально всегда ведутся переговоры с кредитором. Иногда банк идет навстречу и не препятствует запланированным работам. Единственное правило – нужно доказать банку, что в результате проведенного ремонта квартира останется с той же степенью ликвидности.

Некоторые виды работ по обустройству не требуют постановки в известность кредитора. Это касается тех переделок, которые не будут основанием для изменения технического плана квартиры. Например, остекление балкона (если квартира расположена не на верхнем этаже) осуществляется без каких-либо разрешений.

Сдача квартиры в аренду, в общем-то, должна согласовываться с кредитором. Но на практике банки смотрят на такие сделки «сквозь пальцы». Это связано с тем, что наниматели вряд ли будут проводить реконструкцию помещения, и банк уверен, что физическое состояние объекта останется первоначальным. Но здесь нужно помнить, что если инспектор сочтет такое использование объекта залога противоречащим имеющемуся договору, то возможна процедура изъятия недвижимости для погашения долга заемщика.

Срок действия

Договоры залога и на кредит взаимосвязаны. Первый обеспечивает возвратность средств. Следовательно, срок залогового соглашения равен сроку кредита.

После оплаты последнего платежа по ипотеке следует обратиться в регпалату для снятия обременения с недвижимости. Для этого представляются документы на квартиру, договор залога плюс официальная справка банка о нулевом остатке долга.

Рассказать друзьям

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.

Сравнение определений

Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.

Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.

Согласно же ч. 1 ст. 1 Федерального Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ) ипотека – это залог недвижимости, способ приобрести жилую недвижимость, получив в банке ссуду на определенную сумму. Возвращать его следует в течение 10-15 или даже более лет. Для некоторых категорий населения (учителя, военные, врачи, молодые специалисты) государством предусмотрены определенные льготы для получения ипотечного кредита. Для многих людей ипотека – наиболее удобный способ стать владельцем недвижимости, не имея в своем распоряжении больших средств.

Понятие ипотеки намного уже, чем понятие залога.

Предмет договора

Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.

Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» полученная ссуда обеспечивается приобретенным таким образом имуществом. В случае появления задолженности долг взыскивается путем продажи заложенной недвижимости.

Субъект

Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.

Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.

Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, только банки.

Форма договора

Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.

Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.

Хранение заложенного имущества

Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.

Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).

Гарантией по ипотечному кредиту всегда выступает недвижимость, купленная по данному договору.

Стоимость заложенного имущества

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

Требования к залогодателю

Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.

Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:

• возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
• уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.

Требования к залогодателю-заемщику для получения ипотеки более жесткие, чем для оформления залога.

Необходимость оформления страховки

Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.

Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.

Страхование предмета ипотеки предусмотрено на законодательном уровне.

Заключение

Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.